各镇政府，冶金工业园、高新技术产业开发区、常阴沙现代农业示范园区、双山香山旅游度假区管委会，金港街道、后塍街道、德积街道办事处,市物业服务行业协会，各物业服务企业：
为深入贯彻党的二十大精神，落实中共中央、国务院《关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的意见》的指导要求，推进全市党建引领小区治理能力提升，经市委、市政府同意，市住建局党组联合市物业服务行业党委，根据《中华人民共和国民法典》《苏州市住宅区物业管理条例》以及《关于明确张家港市域范围物业管理工作中各方设立账户相关要求的通知》等法律法规政策有关规定，并结合我市住宅小区管理实际情况进行了充分研究，现就加强住宅小区共有资金管理有关事项通知如下：
一、总体要求
（一）指导思想
坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入学习贯彻习近平总书记对江苏、苏州工作重要讲话精神，聚焦“在推进社会治理现代化上实现新提升”，坚持以问题为导向，以群众满意度为标尺，认真落实中央纪委国家监委关于群众身边不正之风和腐败问题集中整治总结，不断提高党建引领基层治理工作水平，切实提高居民群众幸福感获得感安全感。
（二）基本原则
坚持党对基层治理工作的领导，强化党组织在住宅小区物业管理服务工作的领导核心作用，遵循党委领导、政府指导、业主自治相结合的原则，坚持权益不变、规范管理。着力破解群众集中反映的住宅小区共有资金管理不透明、不公开的问题。按照以点带面、先易后难的思路，在全市选取一批社区(小区)先行先试、打造样板，示范引领推进社会面上社区(小区)建设，确保规范一个、满意一个。坚持宣传发动，注重广泛参与，运用各类媒体做好工作宣传，不断激发各类组织和广大群众参与热情，构建党建引领下各方共同参与社区（小区）治理的工作新格局。
（三）工作目标
通过两年努力，全面加强党组织对住宅小区物业管理服务的领导和支持，鼓励住宅小区共有资金管理人在保证住宅小区业主共有资金的所有权、使用权、监督权、收益权、处置权不变的基础上，主动接受区镇（街道）、社区对住宅小区业主共有资金收支情况的指导和监督，鼓励依托行业主管部门建设的数字服务平台进行资金管理。2025年年底前，发动由物业企业管理小区共有资金的小区上线服务平台管理，鼓励小区业主委员会（物业管理委员会）管理小区共有资金的逐步上线服务平台管理；2026年年底前，力争实现全市住宅小区平台化管理，实现共有资金“应归尽归、阳光透明、全程可溯”。
二、共有资金的来源与使用
（一）共有资金来源
业主共有资金主要来源于建设单位支付的首期业主大会筹备资金、各类奖励、捐赠、公共收益、以及其他由业主共同筹集并管理的资金。其中，公共收益是指利用物业服务区域内业主的共有部位、共用设施设备经营获取的收入，扣除法定税收、能耗、人工等管理成本后，获得的收益，主要包括：
1.利用共有部位、共有道路或场地停放车辆所得的收益；
2.利用业主共有场地开展商业活动及投放设施等所得的收益；
3.利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙等设置户外广告，以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置室内广告所得的收益；
4.利用全体业主共有的文体设施所得的收益；
5.利用业主共有的房屋所得的收益；
6.相关单位支付的归全体业主的违约金、赔偿金、旧设备残值等；
7.由全体业主共同分摊缴交的费用；
8.公共收益利息；
9.其他依法属于全体业主的收益。
（二）共有资金使用
共有资金应当按照筹集用途使用，其中公共收益资金应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可按照业主大会的决定用于以下内容：
1.业主大会、业主委员会（物业管理委员会）会日常工作经费和业主委员会（物业管理委员会）成员的工作补贴，业主委员会（物业管理委员会）专职或者兼职工作人员的工作经费；
2.住宅小区承接查验、相关会计、审计、诉讼和评估等专业服务费用；
3.住宅小区共有房屋、公共场地、共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新、改造费用，但物业服务合同中约定应当由物业服务企业承担的，以及属于开发建设单位保修责任范围内的相关事项除外；
4.购买房屋、电梯等综合商业保险；
5.抵扣物业服务费用或公共能耗费用等合法支出；
6.因住宅小区业主共有资金收益产生的合理成本；
7.《业主大会议事规则》或《管理规约》规定使用的其他费用。
共有资金使用应符合《中华人民共和国民法典》、《苏州市住宅区物业管理条例》等法律法规及政策规定，相关表决程序以及结果应当接受区镇（街道）及居民委员会指导监督。公有资金管理银行应当结合区镇（街道）及居民委员会监督意见，审核符合使用要素后划转资金。共有资金不宜以现金、购物卡、实物等形式直接发放给业主。
三、业主共有资金的管理
（一）管理人
1.前期物业服务阶段的小区，按照前期物业服务合同约定由物业服务人代为管理的，物业服务人为共有资金管理人。
2.已成立业主大会并选举产生业主委员会的小区，业主委员会为共有资金管理人。
3.由物业管理委员会代为履行业主委员会职责的小区，物业管理委员会为共有资金管理人。
4.未明确共有资金管理人的，由居民委员会代为管理。
（二）账户管理
1.与物业主管部门签订管理协议的银行为共有资金管理银行（下称管理银行）。管理银行与共有资金管理系统（下称管理系统）共享数据，通过管理系统实现共有资金的开户、归集、划拨、对账等功能。（小区共有资金管理协议样本详见附件1）
2.共有资金由物业服务人代为管理的，物业服务人应在管理银行以物业服务项目（区域）为单位，独立于企业企业其他收支账户，单独开设账户。物业服务人在扣除物业服务合同约定的管理成本后，将共有资金实时转入共有资金管理账户。无法实时转入的，应当于每季度第一个月底前，将上一季度共有资金交存至共有资金管理账户。
3.共有资金由业主委员会（物业管理委员会）自行管理的，应以业主委员会（物业管理委员会）名义自主选择银行开设专门账户，鼓励在共有资金管理银行开设账户。共有资金应按实际发生进入共有资金管理账户。
4.共有资金管理人在管理银行开立的共有资金管理账户名称可统一设为“行政区域名称+住宅小区名称+公有资金”（例：张家港市经开区（杨舍镇）阳光怡庭小区公共资金账户）。
5.共有资金管理人开立账户的，应当向管理银行提供开立专门账户所需要的材料。前期物业管理阶段，材料包括但不限于前期物业服务合同及备案表、临时管理规约、经办人授权书等；业主大会成立后，材料包括但不限于业主委员会（物业管理委员会）备案回执、业主大会决定（业主共同决定）、管理规约、管理共有资金的委托合同、物业服务合同及备案表、经办人授权书等（具体以管理银行要求为准）。业主共同决定的材料是经法定比例业主同意，由共有资金管理人管理共有资金的通告文书，加盖居（村）民委员会公章。
6.共有资金管理人应当将银行、户名、账号等信息书面报告属地政府、居（村）民委员会，并抄告物业主管部门，及时在管理系统更新银行账户信息。
（三）管理交接
前期物业服务合同或者物业服务合同终止，且合同终止时物业服务企业是业主共有资金管理人的，物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，将业主共有资金管理的相关资料移交给业主委员会（物业管理委员会），并配合办理相关变更手续。业主委员会（物业管理委员会）换届后，上一届业主委员会（物业管理委员会）应当在十五日内，将业主共有资金管理的相关资料移交给新一届业主委员会（物业管理委员会）。
因业主委员会（物业管理委员会）任期届满、成员集体辞职等原因不能正常履职，且未能换届成立新一届业主委员会（物业管理委员会）的，原业主委员会（物业管理委员会）应当在停止履行职责之日起十五日内，将业主共有资金管理的相关资料移交给居（村）民委员会临时保管。居（村）民委员会应当及时向开户银行书面告知原业主委员会（物业管理委员会）停止履职等相关事项。新一届业主委员会（物业管理委员会）产生后，居（村）民委员会与其进行移交。
原共有资金管理人自停止履行职责之日起不得使用共有资金，管理银行应当暂停账户支付业务；新共有资金管理人应当自履职之日起七日内完成共有资金管理账户的相关变更手续。
（四）资金监督
区镇（街道）具体负责辖区内住宅小区共有资金管理工作的日常监管，加强对住宅小区共有资金管理人的监督和指导。鼓励和指导社区建立住宅小区“业财社管”“业标镇管”机制（详见附件2、附件3）；督促共有资金管理人规范共有资金管理行为，指导住宅小区建立“业财代理”制度（详见附件4）；组织开展共有资金归集、使用和管理相关培训；调处共有资金管理、使用环节产生的纠纷。
居（村）民委员会负责协助、配合区镇（街道）做好共有资金管理的相关工作。协助做好共有资金管理银行开户工作，履行业主委员会（物业管理委员会）缺失期间共有资金代为管理职责，指导小区共有资金管理人做好交接工作，调处共有资金管理、使用环节产生的纠纷，协助属地区镇（街道）以及有关部门对违反住宅小区财务管理制度的行为进行调查处理。
物业主管部门负责优化“张家港智慧物业”平台，衔接管理银行，构建具有线上申请、审核、支付和公示等功能的共有资金管理系统；指导和协助各区镇（街道）开展辖区内住宅小区共有资金相关管理工作。
业主共有资金管理人可按照约定或相关规定聘请第三方审计机构对公共收益的收支情况进行财务审计，其中，业主委员会（物业管理委员会）作为公共收益管理单位的，可以按照业主大会议事规则进行换届财务审计；物业服务人作为公共收益管理单位的，可以按照物业服务合同约定进行物业服务合同期满的财务审计。共有资金监管平台的管理工作以及公共收益的审计工作接受镇人民政府（街道办事处）的指导和监督。业主共有资金管理人可以使用智慧物业平台定期向物业管理区域内业主公示资金收入、使用、审计等情况，接受全体业主监督（其中，小区公共收益收支情况的公示范表，详见附件5）。鼓励共有资金管理银行向业主共有资金管理人提供记账、审计等财务服务。业主对共有资金情况提出书面异议的，管理人应当及时进行答复，管理银行应当予以协助。业主对答复仍有异议的，镇人民政府（街道办事处）或者居（村）民委员会应当及时协调处理。
四、违法违规行为处理
业主委员会（物业管理委员会）、物业服务人、自行管理执行机构或者代理记账机构有挪用、侵占共有资金或者其他违法违规行为的，根据《江苏省物业管理条例》《苏州市住宅区物业管理条例》等相关法律法规予以处理，涉及违法犯罪的依法移送司法机关处置。
业主发现业主委员会（物业管理委员会）、物业服务人、自行管理执行机构或者代理记账机构有违反本小区《管理规约》《业主大会议事规则》相关约定的行为，业主可以向镇人民政府（街道办事处）、物业主管部门投诉举报，也可以依法向人民法院提起民事诉讼，维护业主合法权益。
五、其他
多业主的非住宅物业项目的共有资金管理可以参照执行。
业主委员会（物业管理委员会）、物业服务人已在银行开立账户管理共有资金的，可以按照上述要求在管理银行完善账户开户资料或者办理相应变更手续。
附件：1.张家港市住宅小区共有资金管理协议书
2.张家港市住宅小区“业财社管”工作指导规则
3.张家港市住宅小区“业标镇管”工作指导规则
4.张家港市住宅小区“业财代理”工作指导规则
5.公共收益收支情况公示表（参考模板）
中共张家港市住房和城乡建设局党组 中共张家港市物业服务行业委员会
2025年8月20日
（此件公开发布）
苏公网安备 32058202010198号
